Fiqih Muamalah

Hukum KPR Syariah (Bagian 1)

Membedah Praktek KPR Syariah

Kebutuhan akan rumah tinggal merupakan salah satu hajat primer bagi masyarakat, terutama bagi keluarga yang memiliki banyak anak-anak. Di kota-kota besar harga rumah terus melambung tinggi. Sehingga banyak masyarakat pribumi terutama yang tidak memiliki warisan tanah dari orangtuanya tidak mampu untuk membeli rumah di kota kelahirannya sendiri.

Di sisi lain penawaran kredit rumah dari lembaga keuangan belum menjadi solusi khususnya masyarakat muslim, dikarenakan skema yang ditawarkan masih menggunakan skema konvensional ribawi yang memberikan hutang kepada masyarakat untuk membeli rumah kemudian mengembalikan hutang tersebut beserta tambahan bunga kepada lembaga keuangan.

Hal ini menjadi PR bagi para praktisi ekonomi dan pemerintah melalui lembaga keuangan syariah agar dapat memberikan solusi bagi masyarakat muslim berupa produk pembiayaan atau kredit perumahan (KPR) yang sesuai dengan syariah.

Tidak sampai disitu, lahirnya produk KPR Syariah ternyata masih menjadi isu khilafiyah dan perdebatan yang hangat dikalangan para Ulama dan Asatidzah Ahlus Sunnah akan kesesuaian skemanya dengan syariah.

Untuk itu mari kita coba membedah akad yang ada pada produk KPR Syariah yang ada di negeri kita ini apakah skemanya sudah sesuai dengan standar syariah yang berlaku ataukah tidak sesuai.

Perlu diketahui sebelumnya bahwa di lembaga keuangan syariah ada dua jenis akad yang biasa digunakan untuk akad KPR yaitu akad murabahah dan akad musyarakah mutanaqishah.

Di sini kita tidak membahas secara rinci kaidah-kaidah yang berkaitan dengan akad murabahah maupun akad musyarakah mutanaqishah (MMQ), akan tetapi kita akan mencermati bagaimana membedakan dan menganalisa aplikasi penerapan akad murabahah dan akad MMQ pada produk KPR Syariah yang masih memenuhi standar syariah dengan praktek yang menyimpang dari standar syariah yang seharusnya diterapkan.

A. KPR Syariah yang menggunakan akad murabahah lil aamir bi syira’

Sebagaimana kita ketahui bahwa penjual akad murabahah lil aamir bi syira’ (bank) tidak memiliki stok rumah yang akan dijual sebelum ada permintaan dari nasabah. Oleh karena itu terdapat beberapa  titik kritis yang perlu diperhatikan pada tahapan ini yaitu :

1. Bank tidak boleh melakukan akad atau kontrak dengan nasabah sebelum bank membeli rumah tersebut kepada pemasok.

Hal ini bisa dilihat dari tahapan penandatanganan akad yang diberikan bank kepada nasabah. Bahwasanya sebelum bank membeli rumah yang menjadi objek murabahah tersebut dari pemasok, maka bank dan nasabah tidak boleh menandatangani akad murabahah. Karena jika tidak maka berarti bank telah menjual barang yang belum dia miliki.

2. Nasabah tidak boleh membayar DP atau pengikatan apapun kepada pemasok sebelum ada akad jual beli antara bank dengan pemasok.

Jika nasabah telah melakukan pembayaran DP atau booking fee kepada pemasok atau perikatan apapun bentuknya, maka berarti telah terjadi akad jual beli antara nasabah dengan pemasok. Sehingga jika bank memberikan pembiayaan setelah itu, maka yang terjadi adalah pemberian dana hutang dan bukan akad jual beli lagi. Sebagai solusinya  bank bisa meminta kepada nasabah untuk mendepositkan senilai uang DP di rekeningnya sebagai uang jaminan (Hamish jiddiyah) agar bank dapat  mengetahui kesungguhan dan kemampuan finansial nasabah untuk melakukan proses KPR sebelum bank membeli objek murabahah kepada pemasok.

  1. Wakalah beli dan serah terima objek murabahah kepada nasabah

Pada dasarnya bank sebagai penjual murabahah yang langsung melakukan akad jual beli pertama kepada pemasok. Akan tetapi di indonesia terkadang karena alasan regulasi yang tidak memperkenankan bank melakukan akad jual beli secara langsung, maka bank me-wakalah-kan akad jual beli dan serah terima objek murabahah kepada nasabah dengan menerbitkan surat wakalah kepada nasabah.

Hal ini masih dibolehkan dalam standar syariah AAOIFI bab murabahah pasal 3/1/4 dengan beberapa syarat :

Ketika nasabah dijadikan sebagai wakil lembaga keuangan untuk membeli barang, maka lembaga keuangan wajib menjalankan prosedur dan syarat-syarat tertentu, diantaranya :

a. Lembaga keuangan yang langsung membayar sendiri harga barang kepada penjual (pemasok), dan tidak mendepositkan uang pembelian barang di rekening nasabah yang dijadikan wakil lembaga keuangan.

b. Lembaga keuangan sendiri yang menerima bukti dokumen untuk memastikan jual beli yang hakiki.

Di dalam kontrak wakalah beli dan serah terima objek murabahah yang ditandatangani oleh nasabah akan terlihat poin penanggungan resiko atas objek murabahah dari bank dengan melihat adanya ketentuan ta’widh (biaya ganti rugi). Di dalam akad wakalah ini biasanya bank syariah di Indonesia memberikan ketentuan bahwa nasabah yang membatalkan akad jual beli setelah akad wakalah dikenakan biaya ganti rugi senilai biaya kerugian bank akibat pembatalan tersebut. Hal ini menunjukkan bahwasanya bank masih menanggung resiko pembatalan akad murabahah dan menanggung resiko aset rumah yang harus dijual kembali kepada pihak lain.

Dengan kata lain bank telah menanggung resiko atas objek murabahah sebelum menjualnya kembali kepada nasabah. Sampai disini proses akad murabahah masih dikatakan sah.

  1. Tidak boleh ada denda atas keterlambatan pembayaran cicilan nasabah

Alhamdulillah di beberapa bank syariah di Indonesia sudah bisa menghilangkan klausul denda keterlambatan dalam kontrak murabahah nasabah. Bahkan ada yang sudah menghilangkannya secara default di dalam akad murabahah KPR nya. Meskipun secara legal syariah diantaranya fatwa DSN-MUI Nomor 17 /DSN-MUI/IX/2000 dan standar syariah AAOIFI bab murabahah, denda terlambat bayar tidak secara mutlak dilarang.

Hal ini bukan berarti legal syariah membolehkan denda keterlambatan. Jika kita membaca aturan-aturan legal syariah tersebut secara seksama, maka akan kita dapati sejatinya legal syariah mengharamkan denda keterlambatan secara asal (default). Akan tetapi ketentuan denda ini masih dibolehkan hanya dalam kondiisi tertentu saja yaitu ketika ada nasabah yang sengaja tidak mau menunaikan akad dengan melakukan pembayaran tepat waktu tanpa adanya udzur syar’i yang tentu saja ini merupakan kedzaliman yang terlarang juga secara syariah. Adapun jika nasabah tidak dapat membayar angsuran dikarenakan udzur syar’i maka bank tidak akan mengenakan denda apapun kepada nasabah. Di beberapa vendor bank syariah di indonesia memang ketika nasabah terlewat dari tanggal pembayaran, maka sistem secara otomatis akan mendebet denda dari rekening nasabah atau menambahkan nilai denda tersebut ke dalam sisa angsuran. Tetapi secara prosedur sebetulnya denda tersebut bisa di kembalikan (refund) setelah ada laporan udzur syar’i dari nasabah.

Kesimpulannya secara asal dalam legal syariah denda keterlambatan tetap tidak diberlakukan bagi nasabah yang tidak mampu membayar karena adanya udzur syar’i. Dan inilah yang menjadi illat pengharaman riba jahiliyyah tersebut. Hanya saja secara prosedur di beberapa bank syariah di indonesia nasabah harus aktif mengkomunikasikannya kepada pihak bank melalui surat atau datang langsung ke cabang bank terkait untuk melaporkan jika tidak mampu melakukan pembayaran tepat waktu.

Bersambung ke Hukum KPR Syariah bagian 2

 

 

 

Show More

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Back to top button